레버리지의 효과

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레버리지의 효과

[김재일의 부동산 생생테크]이젠 실전이다, 반값 부동산 사기

기사입력 2009-01-19 20:30

현명해 양이 미덥지 않은 듯 질문을 던진다.

“팀장님 대단히 죄송한 말씀입니다만 아직도 5백만원으로 내 집을 마련할 수 있다는 것이 믿겨지지 않아요. 보통 집을 사려면 2~3억원은그야말로 기본이고 전세로 살더라도 1억 5,000만원에서 2억은 있어야 되는데 무슨 주식투자하는 것도 아니고 단돈 500만원으로 부동산 투자가 가능하다는 말씀이 도저히 피부로 와 닿지 않아서요. 정말 그게 현실적으로 가능하기는 한 말씀인가요?”

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다.

“두드려라, 그러면 레버리지의 효과 열릴 것이다라는 성경 말씀처럼 무엇인가 간절히 원하면 그것은 결국 내 손안에 들어오게 마련입니다. 불가능해 보이는 일도 우주의 중심에 나를 두고 긍정적인 에너지의 힘을 전파할 때 불가능이 가능으로 바뀐다는 주제로 최근 큰 반향을 불러 일으켰던 시크릿(Secret)의 내용처럼, 한 사람에게 뚜렷한 의지와 노력만 있다면 그가 못해 낼 일은 이 지구상에 없습니다.”

“그리고 또 다른 말 중에서 발상의 역발상이라는 말이 있습니다. 부동산 투자에 있어 역발상의 포인트는 "부동산 투자에 대한 고정관념을 버리라"는 것입니다. 부동산에 투자할 때 사람들은 대부분 부동산 청약통장에 가입하고, 한 푼, 두 푼 모아 목돈을 마련한 후에 언론에서 떠드는 분양지역에 레버리지의 효과 밤을 새워가며 분양신청을 하고, 당첨이 되면 마치 로또에 당첨된 듯이 기뻐하곤 합니다. 그리고 의례 그러하듯이 은행에서 대출을 받고 내 집을 마련한 뒤에 너무나도 행복해하곤 하지요. 그러면서 친구들끼리 만나면 어디에 집을 마련했는데 살 때 집값이 얼마였는데 지금은 얼마로 뛰었다고 하면서 너무나도 뿌듯해합니다만 실상은 그리 녹록하지만은 않습니다.”

“나날이 치솟는 대출이자 에 이게 내 집에 사는 건지 은행을 집주인으로 둔 레버리지의 효과 월세 집에 사는 건지 아무리 봐도 잘 모르겠고, 밤새 금리라도 또 뛰었을라치면 꺼져가는 한숨에 담배만 연신 피워대곤 하겠지요. 또 자신이 가진 모든 돈을 박박 긁어모아 집 사는데 올인하는 바람에 집값이 올랐다 손치더라도 다 엉덩이에 깔고 레버리지의 효과 레버리지의 효과 앉아 있어 어쩌다 집안에 큰 일이 닥쳤을 때 목돈을 융통하기도 만만치 않구요. 또 작금의 경제위기는 어떻습니까? 자신이 살고 있던 집의 자산가치가 분양가 이하로 떨어지는 것도 모잘라 아예 반토막나 버린 곳도 곳곳에 속출하고 있고요. 시공사 가 갑자기 부도가 나 입주민과 소송도 빈번하게 발생하고 있습니다. 정말 우리가 몰라서 그렇지 집집마다 곡소리가 메아리치지 않을 수 없는 현실인 것입니다.”

“주절주절 말이 많았습니다만 제가 드리고 싶은 말씀은 저와 같이 부동산 투자의 고수들이란 사람들은 앞에서 설명 드렸던 것과 같이 큰돈을 가지고 어렵게 하는 투자는 되도록 하지 않습니다. 많은 공부와 약간의 창의력(역발상) 그리고 의지만 가지고 있으면 적은 레버리지의 효과 돈을 가지고도 충분히 투자를 할 수 있습니다. 이 정도 설명을 드렸으면 현명해 양이 걱정하셨던 바에 대한 대답이 어느 정도 되었으리라 생각합니다. 그럼 지금부터 본론으로 들어가 볼까요?”

“사람들이 내 집 마련을 할 때에는 집값이 오르기 전에 미리 구입하려고 하는 것이 보통입니다. 하지만 그 어느 누구도 집값이 앞으로 오를 것이라는 것에 대해 100% 확신할 수 없습니다. 이는 우리와 같은 전문가들도 마찬가지입니다. 우리가 일반인들보다는 훨씬 분석적이고, 과학적인 예측을 할 수는 있겠지만 100% 승률을 장담할 수는 없는 노릇입니다.

“여기서 역발상의 발상을 한번 해봅시다. 만일 시세 1억 원짜리 집을 우리가 5,000만원에 산다면 집값이 오르지 않아 레버리지의 효과 나중에 제 가격에 받고 판다할지라도 돈이 남을 것이고, 다행이 집값이 오른다면 더욱 금상첨화겠지만 최악의 경우 1억원보다 떨어진다할지라도 매입가격인 5,000만원 미만으로만 떨어지지 않는다면 결코 손해 보는 장사가 아닐 것입니다. 세상에 이보다 더 완벽한 투자방식이 어디 있겠습니까. 그럼 1억원짜리 집을 5,000만원에 살 수 있는 방법이 뭐가 있을까요? 안일해 주임이 한번 대답해 보시지요.”

안일해 주임이 정말 진지하게 대답한다. “집주인에게 돈 없다고 불쌍한 척하고 사정하고 생떼부리고 막 조르면 안 될까요?” 현명해 양이 옆에서 핀잔을 준다. “나는 지금 네 목을 막 조르고 싶은 충동이 든다.” 왕대박 팀장이 이번에는 현명해 양에게 같은 질문을 던진다. 그러자 현명해 양이 레버리지의 효과 대답한다. “잘은 모르겠지만 싸게 살 수 있는 방법이란, 음 집주인이 어쩔 수 없는 개인적 사정 때문에 내놓는 급매도 있을 거고요, 이밖에도 경매나 공매 등도 싸게 살 수 있는 방법 중 하나 아닌가요?”

“현명해 양이 레버리지의 효과 말씀하신 부분이 맞습니다. 하지만 그 중에서 급매를 노릴 때에는 지난 번 현명해 양이 제시했던 투자원칙이 결부되어야 합니다. 즉, 1억원짜리 집을 꼭 5,000만원에 사겠다는 결심과 그런 매물이 나올 때까지 기다리고 또 기다리는 자세가 필요하다는 말이지요. 하지만 세상은 그렇게 여유롭지 않습니다. 이런 매물이 나온다면 현명해 양이 알기 훨씬 전에 저와 같은 부동산 고수들이나 현지부동산들이 5분도 되기 전에 낚아 버릴 테니 말입니다. 결국 충분한 인맥과 정보가 선행되어야 됩니다. 그 말인즉슨 초보자들이 이런 좋은 급매물을 기다리다간 평생이 가버릴 수도 있다는 말입니다.”

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안일해 주임이 말한다. “그럼 간단하네요. 팀장님이 그런 물건 하나 잡아주세요. 전 어디다가 머리 쓰는 건 아주 피곤해서 질색, 팔색을 하거든요.” 왕대박 팀장이 미간을 찌푸리며 대답한다. “저런, 손도 안대고 코 풀려고 하는 그런 무임승차적인 자세는 아주 곤란합니다. 저는 현명해 양의 선배이자 저의 절친한 친구가 간곡히 부탁하기에 그 분을 봐서 여러분들에게 제가 가진 경험과 지식을 나눠 드리려고 하는 거지 제가 여러분에게 무료컨설팅을 해드리려고 하거나 아니면 시간이 남아돌아서 여러분들을 만나고 있는 것이 아닙니다. 더군다나 저와 정식으로 컨설팅을 하려면 그 비용이 만만치 않습니다.”

현명해 양이 죄송하다고 머리를 조아리자 왕대박 팀장이 괜찮다고 하며 말을 계속 잇는다.

“아까 말씀드렸다시피 적은 투자금액으로 시장가격 밑으로 부동산을 매입하기 위해서는 경/공매를 잘 활용하여야 합니다.” 안일해 주임이 질문을 던진다. “하지만 경/공매를 하려면 그 분야 경험과 지식이 많아야 하는데, 저희는 그런 경험이 일천합니다. 경/공매가 좋은 것은 잘 알겠지만 저희 같은 일반인들은 감히 도전할 엄두가 안 나는 것이 사실이구요.”

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다.

“여하튼 정보는 공평합니다. 이를 누가 얼마나 빨리 획득하고, 잘 가공하여 자신의 것으로 활용하느냐에 따라 기회는 얼마든지 널려 있습니다. 그 정보의 장이 경/공매 시장입니다. 먼저 대법원 경매사이트나 공매사이트 온비드에 가보면 대한민국에서 경/공매가 진행 중인 모든 물건들과 그 세부정보들이 잘 나와 있습니다. 또 경매진행이 예정되어 있는 물건들도 한눈에 볼 수 있지요.”

“여기서 우리가 눈여겨 봐야할 물건들은 예를 들어 집값은 1억원인데 그 집의 총 채무액, 쉽게 말해 빚이 5,000만원, 6,000만원 정도 있어 경매가 진행되는 물건입니다. 이런 물건들은 집 주인이 1억원짜리 집을 빚 5,000~6,000만원 때문에 경/공매를 날리기 보다는 급매로라도 매도하던가, 아니면 어디서 돈을 빌려서 그 채무액을 레버리지의 효과 변제하려고 할 것입니다. 이 때 우리가 할 일은 그런 물건만 찾아내서 집주인과 담판을 벌이는 것입니다. 경매로 집이 넘어가면 그나마 집값의 반도 건지지 못하니깐 반값에라도 매도하시라는 권유를 하는 거죠.”

“하지만 자신이 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되어 속이 새까맣게 타버린 집주인에게 이런 제안을 해봤자 돌아오는 메아리는 육두문자밖에 없습니다. 결국 그 주변인들을 잘 활용해야 하는데 보통 그 부근에 가장 오래된 부동산을 찾아내 집주인과의 친분여부를 확인한 후 그 부동산 사장한테 도움을 요청하는 겁니다. 복비는 두둑이 챙겨 줄 테니 집주인하고 협상 좀 해달라고 말이죠. 집주인도 좋고, 부동산 사장님도 좋고, 투자자인 저도 모두 Win-Win 할 수 있는 게임이니 잘 좀 부탁한다고 말하곤 합니다.”

“이렇게 해서 매매, 가격협상이 이뤄지면 경/공매를 취하 또는 취소하는 절차를 거쳐야 합니다. 물론 이때는 모든 채무액을 일시에 변제할 돈이 필요합니다. 위에서 설명 드린 예처럼 5,000~6,000만원의 빚을 갚기 위한 금액 말입니다. 허나 우리 수중에 있는 돈은 단돈 500만원 뿐입니다. 은행에서 대출을 받을 수도 없고, 세입자 전세금을 당겨 쓸 수도 없습니다. 결국 이때도 사람을 이용해야 합니다. 이런 경우에 일시적으로 잔금을 빌려주는 법무사 가 있습니다. 그들 입장에선 잔금을 빌려줌과 동시에 매수자 명의로 은행권 대출을 진행시키면 되므로 나중에 매수자가 받은 대출금 으로 자신들이 빌려준 돈을 받아 가면 되는 거지요. 얼마나 완벽한 하모니입니까. 물론 고마운 법무사님들께 약간의 이자와 더불어 사례하는 레버리지의 효과 것은 잊어서는 안 되겠습니다.”

“그리고 마무리 단계로 전세를 놓는 것입니다. 아까 말씀드린 시세 1억원짜리 집을 전세 놓으면 못해도 5,000~6,000만원은 되겠지요. 어떻습니까? 결국엔 내 돈이 안 들어간 것이 맞죠. 물론 이런 물건이 흔한 것은 절대 아닙니다. 하지만 여기서도 역시 역발상입니다. 즉, 반대로 생각하면 절대 없는 것도 아니란 애기죠. 죽어라 다리품을 팔면 충분히 잡으실 수 있을 것입니다.”


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