NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 6월 12일 | 0개 댓글
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1. NPL 투자 성공 사례 2. 부실채권 NPL 이란? 3. 담보 유무에 따른 NPL의 분류 4. 금융기관이 부실채권 NPL을 NPL투자기법 매각하는 이유?

경매로 수익을 내기가 쉽지 않은 개인 투자자들은 좀 핫한 물건의 입찰에 참여한다. 그러나 순간 ‘경악’을 금치 못한다. 참여자들이 20~30명이 넘고 감정가를 웃도는 낙찰가도 많다 보니 이제는 NPL 투자가 아니고는 낙찰을 받는다고 해도 수익을 내기가 쉽지 않다. 그래서 NPL 학원이 우후죽순으로 생기는데 경매 외 NPL에 대한 정확한 공부 없이는 NPL 매입과 입찰에 애로가 따른다.

NPL을 어디에서 사와야 하는지, 얼마에 사와야 하는지, 배당과 유입 절차는 어떻게 되는지, 처음 접근하는 사람들은 어렵고 도무지 방법을 찾기가 쉽지 않다. 원하는 물건을 검색했어도 유통 경로 없이 그 물건을 낙찰받기 쉽지 않다. 하지만 금융기관에서는 특히 개인 투자자가 쉽게 접근하기 쉬운 제2금융기관에서는 풀(pool) 방식 벌크 세일로 담보를 매각하기보다 개별적으로 NPL을 매각하고 많은 매수 의향서를 제공받길 원한다.

연체 채무자에게 상환독촉 최고서를 보내고 그래도 정상 전환이 쉽지 않은 채무자에게는 임의경매 예정통지 및 경매실행 예정통지서를 보내고 채권추심 대신 임의 경매를 진행한다.

직접 채권추심에 따른 시간과 비용을 절약하기 위해 NPL 대상을 선별해 AMC에 메일을 발송하고 매수 의향서에 의해 매각을 한다. 경매 진행 과정으로 채권을 회수하기보다는 쉽게 건전자산으로 운용이 가능하고, 연체와 충당금 감소 이익을 내기 때문이다. 이때 금융기관에 접근하는 노하우와 인맥이 있다면 유리한 부분이 많다.

부동산 경매는 NPL 투자법으로 두 가지 재테크가 가능하다. 첫째, 법원에서 경매에 참가해 낙찰받는 방법이다. 둘째, NPL자체 투자법이다. 금융기관은 담보를 근저당권을 설정하고 대출을 한다. 그리고 대출 차주가 3개월 이상 이자 납입이 지연되면 독촉을 한다. 과거에는 정상 전환이 불가한 대출금에 대해서는 경매를 진행해 자금을 회수했다. 그러나 경매로 자금을 회수하면 8개월 이상의 기간이 소요된다.

NPL은 자금을 1개월 이내 회수할 수 있기 때문에 금융기관에서는 부실한 대출금을 빨리 처분해야 손실과 연체대출을 줄이고, 충당금 환입으로 이익을 낼 수 있다. NPL은 금융기관과 개인 투자자 모두에게 이익이 된다. NPL 투자 시 전, 답, 임야는 도로가 확보되어 있는지, 도로에 대한 개설 또는 점용 허가 여부부터 NPL투자기법 지목 변경이 가능한지를 확인해야 한다. 개발 분담금에 대한 추가 부담과 토지이용계획원을 참조해 해당 건축과에 방문하고 건축 허가 가능 여부 등을 NPL투자기법 확인해 종래 목적으로 활용하기보다는 개발 가능한 물건인지에 초점을 맞춰야 한다.

토지에 대한 NPL 협상은 더 낮은 가격으로 매입이 가능하다. 경매개시 결정이 되고 감정가가 책정되면 주거용 부동산을 제외한 비주거용 물건은 최저 유찰가를 기준으로 그 시점에서 NPL 매입 협상이 유리하다. 청구액보다 낮은 금액으로 매입, 입찰하고 지목변경 등의 용도변경으로 고수익을 낼 수 있기 때문이다.

부실채권,NPL이란?

특수경매로 최고의 기량을 뽐내다, 땅 짚고 헤엄치는 NPL을 보고 투자자로 변신, NPL로 돈 버는 방법은 다양하다.

NPL을 알아도 투자는 어렵다(개인은 유동화 회사에서 NPL 구매를 하지 못한다)

NPL경매로 재벌 오너를 꿈꾸다

- 흑자 부도난 공장들을 인수하여 정상화 후 수익은 실현하고 계속 운영

Non Performing Loan(무수익여신,부실채권)의 약자(NPL)로 3개월 이상 원금이나 이자가 연체된 대출 채권이다.

연체 근저당권부 대출채권, 부실채권, 무수익여신, 고정이하여신 등 연체된 무담보 신용대출 채권과

연체 근저당권부 대출채권이 있는데, NPL시장에서 거래되는 것은 연체 근저당권부 대출채권이다.

NPL투자는 부동산 지식, 경매지식, 질권대출(금융), 근저당권(NPL) 지식을 융합한 투자의 최고봉이다.

자산 건전성 분류표(5단계)

정상-------정상 : 1개월 미만의 연체대출 채권

정상-----요주의 : 1개월 이상 3개월 미만 연체대출 채권, 세심한주의나 사후관리 필요

부실채권 - 고정 : 3개월 이상 연체대출 채권, 채권회수에 상당한 위험발생으로 판단

부실채권 - 회수의문 : 3개월 이상 12개월 미만 연체대출채권, 회수에 심각한 위험발생

부실채권 - 추정손실 : 12개월 이상 연체대출 채권, 손실처리 불가피

저당권은 NPL의 대표적인 투자상품이다.

저당권자는 채무자 또는 제3자가 제공한 담보로 제공한 부동산을 이전 받지 않고 관념상으로만 지배하고 있다가

다른 채권자보다 자신의 채권을 NPL투자기법 우선변제 받을 권리가 있다.

(즉, 저당권 자체 경매신청권능과 우선변제 권능이 있다)

은행 대출의 건전성은 연체 대출금이 10억일 경우 고정일 때 2억원, 회수의무 5억5천만 원의 대손충당금 필요

정상 1% - 요주의 10% - 고정 20% - 회수의문 55% - 추정손실 100%

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물건분석 - 부동산의 가치 분석

채권분석 - 부실채권의 가치 분석

경매 낙찰 예상가격 판단하기

채권행사 금액(내가 받을 돈) 계산하기

NPL의 수익성,비교사례

백화점 상품권 할인판매점엣 10만 원짜리 상품권을 8만 원에 구매 후, 백화점 세일기간에 10만 원짜리 상품을,

이 상품권을 주고 8만 원에 구매했다면, 2만 원을 남겨 주므로 6만 원에 구입하게 되는 결과가 된다.

NPL 구매는 어떻게 하나?

유동화 회사(SPC) : 유암코, 대신F&I, KB자산운용 등등

경매물건 중에서 유동화회사로 채권자가 NPL투자기법 변경된 물건을 구입

저축은행, 새마을 금고 등 제2금융권의 부실채권을 대위변제로 매입

* 2016년 7월25일 대부업법 개정 : 개인의 부실채권 매입제한 대부법인 설립투자, 개인은 대위변제투자로 NPL투자

배당금 수령 효과(배당투자) - 경매로 제3자가 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령, 투자기간 짧고 현금화 편리

직접낙찰 효과(유입투자) - 채권 회수 금액으로 직접 낙찰 가능(채권최고액 범위), 일반경매보다 유리한 가격

소액투자 효과 - 3천~5천만 원으로 투자 가능, 매입가격의 80~90% 담보부 질권대출의 융자 효과

절세효과 - 수익금에 대해 비과세

상계처리 효과 - 채권자의 경매낙찰로 매각대금 상계처리, 고가 낙찰 후 , 장부상 손실매각으로 다른 물건의 양도세 납부세액과 상계처리

NPL투자기법

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    NPL(부실채권) 황금알을 낳는 새로운 투자기법

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    NPL 교육과정이란?
    NPL은 Non-Performing Loan의 약어
    대출금과 이자상환이 3개월 이상 연체된 부실채권
    NPL을 통해 수익을 내는 방법을 배울 수 있는 과정
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    부실채권 NPL의 허와 실
    NPL 투자의 장점
    투자 수익 실현
    세금 효과
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    부동산 보유에 따른 양도세 절세효과
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    레버리지 효과 극대화
    세무TV가 플립러닝 으로 세무교육의 새로운 패러다임을 제시합니다.

    미리 강의를 듣고, 궁금한 것을 세미나 전에 물어보고, 세미나 현장에서 교수님으로부터 살아있는 노하우와 필살기를 직접 들으시기 바랍니다

    강사가 준비한 강의 영상과 자료를 수강자가 교육시간 전에 미리 보고 학습하고 난 후 세미나 등을 통해 강사는 요약과 추가 강의, 질의 응답을 통한 상호 학습 활동

    ● 수강 대상

    NPL 투자 컨설팅에 관심이 있는 세무사 및 전문자격사
    NPL 투자를 희망하는 일반인 및 투자자

    ● 과정 장점

    NPL 이론과 실전에 적용할 수 있는 노하우 공개
    NPL을 통한 수익실현방법 제시

    ● 과정 특징

    최근 교육 혁신을 가져온 플립러닝을 도입을 통해 수강자에게는 시간과 교육의 효율성을 극대화하고 강사에게는 교육의 전문성을 더욱 높일 수 있는 교육서비스 요구가 증가
    세무사를 대상으로 한 전문교육의 함양을 위해 세무업계도 플립러닝 도입에 대한 요구 증가
    강의를 온라인으로 촬영하고 이를 수강자가 먼저 학습한 후 세무TV가 수강자의 추가 강의 부부분과 질의를 모아 강사에게 전달해 오프라인 세미나를 통해 2차 교육 진행
    오프라인 세미나는 모집인원에 따라 주요 거점 도시별로 최소한의 이동을 전제해여 진행

    ● 학습 목차

    제1강 연체 대출금이란?

    1. 연체발생에서 채권정리까지 과정

    2. 연체 대출금의 정의

    3. 기한의 이익 상실

    4. 여신의 NPL투자기법 건전상 분류


    제2강 NPL이란 무엇인가?

    1. NPL 투자 성공 사례

    2. 부실채권 NPL 이란?

    3. 담보 유무에 따른 NPL의 분류

    4. 금융기관이 부실채권 NPL을 매각하는 이유?


    제3강 NPL과 타 상품과의 비교

    2. 부동산 투자와 부실채권 타즈이 차이점

    3. 부실채권과 경매와의 관계


    제4강 NPL투자의 장점

    1. 안전성이 확보된다

    2. 환금성이 좋다

    3. 수익성이 좋다

    4. 소액투자가 가능하다.

    5. 세금효과


    (서울 = 국제뉴스) 송영숙 기자 = 많은 사람들이 최근에 이구동성으로 하는 말이 있다 . "돈이 NPL투자기법 어디로 가야하는지 모르겠다." 코로나19로 인하여 사업은 갈수록 어려워지고 , 사람을 대면해야하는 사업은 거의 망하고 , 비대면사업은 그나마 근근이 유지는 하지만 전반적인 국민소득감소가 지속되는 경우에는 버티는 데에도 한계가 있다 .

    최근 정부의 아파트 시장에 대한 고강도 규제정책으로 인하여 종전에 아파트로 몰리던 시중의 유동자금이 새로이 갈 곳을 찾고 있다 . 은행의 금리는 실질적으로 마이너스가 된지 오래 이고 , 마땅히 투자할 곳이 없다보니 경제가 불안정한 상태인데도 주식시장은 선방하고 있는 상태다 .

    이와 같은 경제상황에서 최근에는 부실채권(NPL) 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다 . 이미 재테크 수단으로 일반화된 부동산경매는 수도권 중심으로 낙찰가율이 100% 에 근접하고 있다 . 특히 최근 서울의 주거시설에 대한 낙찰가율은 97% 를 초과하고 있는 상황이다 .

    하늘의 별 따기가 되고 있는 청약 당첨을 포기하는 이른바 '청포' 의 대안으로 경매로 내 집 마련을 하려는 수요가 늘어나는 것으로 보인다 .

    부동산경매의 낙찰가율이 높기 때문에 아무래도 투자자 입장에서는 투자수익이 줄어들 수밖에 없다 . 이러한 상황에서 부동산경매보다 투자수익을 좀 더 높이고 , 리스크는 줄이는 부동산투자방법을 찾다보니 , 부실채권 (NPL) 투자로 투자자들이 움직이고 있다 .

    부실채권이란 약어로 NPL(non-performing loan)로 불리는 것으로 , 금융기관의 대출금 중 채무자의 사정으로 원리금이나 이자를 회수하지 못하는 돈을 말한다 . 구체적으로는 3개월 이상 연체된 대출을 말한다 . 금융회사는 3개월 이상 연체된 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 또는 유동화해서 처리하게 된다 . NPL 투자는 이런 부동산 대출채권을 매입하는 것으로서 부동산자체를 대상으로 하는 경매와 차이가 있다 .

    부동산투자를 고려하는 투자자라면 NPL 투자가 항상 고수익을 보장하는 것은 아니며 , 투자에는 항상 리스크가 따른 다는 점을 유의해야 한다 .

    국내 NPL 투자의 최고권위자로 알려진 ㈜ 우드랜드자산관리 임정민 대표는 "무작정 NPL 투자는 금물이며 , 기본적인 공부를 통해서 NPL 투자의 원리와 내용을 익혀야 한다 . NPL 투자는 권리분석이 어렵고 , 복잡한 권리관계가 얽혀있는 경우가 많아서 충분한 공부를 하고나서 소액투자부터 시작하는 것이 좋다." 고 조언한다 .

    또한 임정민 대표는 "최근에는 자신이 투자할 NPL 투자대상 부동산도 확인하지 않고 투자회사에게 투자자금만 맡기는 '묻지마 NPL 투자'가 이루어지고 있는바 , 이런 방식의 투자는 큰 손실을 발생하게 되므로 피해야 한다." 고 강조한다 .

    일반 부동산경매보다 NPL 투자가 좋은 이유는 기본적으로 경매보다 투자수익이 크다는 점이며 , 뿐만 아니라 경매물건 분석이 용이하고 , 절세효과를 볼 수 있다는 점도 장점이다 .

    NPL 부실채권 투자를 위해서는 먼저 경매사이트 등을 통하여 물건검색을 하고 아파트 , 다세대주택 , 토지 , 상가 , 공장 등 투자물건을 확정하면 , 정상적인 낙찰에 지장을 줄 수 있는 하자가 있는지에 대한 권리분석을 한 후 물건현장조사를 통해서 시세를 확인하여 낙찰예상가를 예측한다 .

    임정민 대표는 "전에는 부실채권을 개인이나 법인이 제한 없이 매입할 수 있었으나 2015.7.24.개정된 '대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률' 은 부실채권을 매입할 수 있는 자에 제한을 두었다 . 개정 법률은 1년 의 유예기간을 두고 시행되었으며 , 동법 시행령 제6조의4 를 2016.7.6.에 신설하여 채권을 양도할 수 있는 자의 범위를 제한하고 있다 . 즉 , 등록된 대부업자 , 여신금융기관 , 예금보험공사 및 정리금융회사 , 한국자산관리공사 , 한국주택금융공사 등으로 제한되면서 개인의 부실채권 매입은 원천적으로 불가능해졌다." 고 설명하였다 .

    그러므로 개인투자자가 부실채권에 투자하려면 대부업체를 설립하여 금융위원회에 등록한 후 직접 투자하거나 , 등록된 대부업체가 부실채권을 매입할 때 직 · 간접적으로 투자하는 방법밖에는 없다 .

    NPL 투자를 고려하는 투자자라면 조금 시간이 걸리더라도 기초부터 체계적인 공부를 통해서 내용을 이해하고 , 소액투자부터 시작하는 것이 보다 안전하고 궁극적으로 성공 투자의 지름길이 될 것이다 .

    NPL투자기법

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    채권 매입하고 채권자가 되어 경매 입찰하기

    높게 낙찰받고, 싸게 팔아서 수익을 냈다?!
    부실채권을 매입하고, 짧은 기간 보유하고 있다가 해당 NPL투자기법 부동산을 단독 입찰 1등으로 높은 가격에 낙찰 받았다.
    1등이 아닌 2등이 되기를 간절히 바라며 입찰했지만 결국 낙찰!
    그리고 낙찰받은 금액보다 낮은 가격에 매도하였다. 그런데도 수익이 났다.
    이게 도대체 무슨 말인가? 왜 필자는 2등을 희망하면서도 입찰에 참여했던 것이며, 높은 금액에 그보다 낮은 가격으로 팔았으면서도 수익이 발생했을까?
    이 모든 것은 마술과도 같은 부실채권NPL의 수익 창출 구조에 있다.
    이러한 궁금증, 이제 하나 둘 필자와 함께 이 책을 통해 풀어가 보자.
    아직 대중화되기 전에 경매 이상의 전문가에 도전해 보자.

    채권 매입하고 입찰하여 낙찰 확률 100%!
    경매 투자자라면 낙찰받기 위해 현장 조사를 열심히 하고, 입찰 보증금 준비하여, 입찰서를 기입하는 순간까지 입찰가를 고민 고민하여 입찰하지만,

    낙찰 받지 못하여 빈손으로 실망하며 돌아온 경험이 한 두번 이상은 있을 것이다.
    하지만 부실채권NPL 투자라면 허탕은 없다.
    배당수익으로 그동안 소요된 많은 시간과 비용, 그 이상의 기회비용까지 회수 하든가, 아니면 100% 낙찰을 받을 수 있다. 그 선택은 당신의 손에 달렸다.

    * 우수연
    전)월간 굿옥션 편집국장

    [서문1] 대중화되기 전에 도전하자! * 우수연 . 6
    [서문2] 누군가에게 의존하지 말고 스스로 분석하는 힘을 길러라 * 이현민 . 8


    [부실채권NPL 투자 이제 시작해 보자]
    그래서 나는 부실채권NPL 투자가 좋다 . 12
    블루오션 부실채권NPL, 이건 꼭 알고 시작하자 . 22
    부실채권NPL, 수익 구조는 이렇게 만들어진다 . 36
    부실채권NPL, 채권 투자인가 부동산 투자인가 . 42

    [부실채권NPL 투자 분석 기법을 배워보자]
    부실채권NPL 매입 후 유입(직접 낙찰)한 사례
    1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 실제 사례 . 50
    선순위에 의해 침해되는 구조의 이해 . 66
    부실채권NPL 분석기법의 프로그램 개발을 위한
    도표 구성 항목의 이해 . 74
    부실채권NPL, 신속하고 다각적 수치분석을 위한 툴 만들기 . 92

    [부실채권NPL 투자 실제 사례를 통해 알아 보자]
    [사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당 기대, 부천 역곡동 I빌라 . 112
    [사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당과 유입 함께 고민,
    부천 원미구 II빌라 . 128
    [사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당손익 분기점 방어입찰,
    종로구 근린상가 . 140

    [부실채권NPL 투자 실무를 살펴보자]
    부실채권 투자자의 입찰은 방어 입찰 혹은 유입 입찰 . 156
    방어 입찰가, 유입가 NPL투자기법 산정 최적화 세부적으로 살펴보자 . 162
    1인 3역 질권대출 잔금대출 상계처리 자금 흐름구조 . 180
    부실채권NPL 매입 방법과 절차 . 186
    채권 원금과 연체이자 계산법 . 200
    경매비용은 어떻게 산정하나 . 206
    부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 주택 임대차 보호법 . 208
    부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 상가 임대차 보호법 . 216
    부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 임금채권 . 220
    부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 당해세와 조세 채권 . 224

    [부실채권NPL 투자 이제 도전해 보자]
    실패하지 않는 부실채권 투자 체크 포인트 . 234
    실전 NPL 투자 스터디 클럽의 발자취 . 242
    실전 NPL 투자 스터디 클럽 회원의 실전 사례
    - 경매를 통한 재개발 투자 . 248

    [놓치기 쉬운 기본 이론과 현장 실무를 다지자]
    권리분석과 현장 조사 노하우 . 256
    권리없는 임차인 찾기 . 266
    허위 유치권 찾기 . 286
    주거용 건축물 낙찰시 주의할 점 - 위반건축물 . 306
    토지 낙찰시 주의 할 점 . 312


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